[도서] 월 500 임대료 받는 엄마의 상가 투자 시크릿

[월 500 임대료 받는 엄마의 상가투자시크릿] 안선이. Blog.naver.com/seonyi77

 

ㅁ상가투자 노하우 5가지

1)    자기가 잘 아는 지역부터 공략하기

2)    네이버 부동산으로 올라오는 매물 매일 검색하기

3)    매물이 잘 안 나오는 곳은 공인중개사와 자주 연락하기

4)    작은 금액으로 도전해보기

5)    반드시 실행하기

 

안전성 측면에서 신도심보다 구도심 상가투자가 좋음

상권은 오랜시간 천천히 형성되기 때문에 수익률과 공실률 측면에서 구도심 상가가 보다 안정적이다

항아리 상권내에 있고 관리비가 저렴하고 큰평수 지하상가 눈여겨보기.

단, 지하라는 인식 때문에 매도가 어려울 수 있으니 꼭 저렴하고 수익률 높은 상가를 매수해야함

 

ㅁ 네이버 로드뷰 임장(PC로 날짜별 사진 볼 수 있음)

ㄴ. 과거 임차업종이 무엇이 있었는지 확인가능

ㄴ. 얼마나 자주 업종이 바뀌는지 파악가능

네이버 지도에서 <거리뷰> => <지역명> OR <건물명>

 

ㅁ 임대차 계약서 분석하기

상가매수하기 전에 반드시 임대차 계약서를 꼼꼼히 확인해야 함

1)    남은 임대차 기간

2)    임대차계약 연장여부

3)    주변 비슷한 상가의 공실률

4)    공실 시 관리비는 얼마나 나오는지

5)    임대료는 제날짜에 잘 들어오는지(공인중개사를 통해 매도인에게 임대료 입금내역을 보여달라고 요구)

6)    인근 비슷한 상가와 비교해 임대료가 적정한지

7)    임차인의 장사가 잘 되는지

8)    공실 시 임대차 맞추는데 소요되는 기간

 

ㅁ 상가투자 절차와 세금

1.     물건찾기

2.     원하는 물건을 발견하면 공인중개사에게 전화

3.     감정가와 대출 확인하기

(감정가는 매매가를 넘어서지 않으면서 최대한 매매가에 근접하게 받는 것이 중요

대출은 감정가의 50-70% 대출이 가능)

4.     매매계약 이후 임대사업자 등록증 신청하기

(상가 소재지 관할 세무서에서 신청 또는 국세청 홈텍스에서 신청)

(임차인에게 매월 세금계산서를 발행하려면 임대사업자용 보안카드나 은행에서 발급한 임대사업자용 공인인증서가 필요. 임대사업자용 보안카드는 한 번 발급받으면 상가 매도시까지 사용가능하지만 공인인증서는 매해 갱신해야하는 번거로움이 있음 따라서 매매계약서를 가지고 관할 세무서에 가서 임대사업자등록증과 임대사업자용 보안카드를 한번에 발급받는 것이 편함. 임대사업자등록증이 있어야 대출이 가능하므로 계약 후 빨리 다녀오는게 좋다)

5.     화재보험 가입하기

은행에서 대출 시 상가 질권 설정을 위해 화재보험 가입을 요구함

은행통해 화재보험사를 소개받아도 됨.

6.     잔금 후 등기하기

7.     임차인 정보 요구하기

등기가 완료되면 임차인에게 문자로 사업자등록증 사본과 이메일 주소 요청.

내 임대사업자등록증도 확인차 문자로 보내주면 확실함. 전자세금계산서 발행 시 사업자등록증에 기재된 임차인 정보가 필요함.

8.     임차인에게 관련정보 전하기

등기증이 발급되면 첫 임대료 입금일 오전에 임차인에게 문자발송

‘안녕하세요 새로운 임대인입니다. 오늘 첫 임대료 입금일인데 계좌번호 확인차 문자 보내드립니다. oo은행 00000-0000-00000 예금주  앞으로 잘 부탁드립니다.’

=>인수한 상가의 기존 임차인은 대부분 임대료가 후불인 경우가 많음. 그러니 중간에 기존 임차인과 계약이 만료되면 공인중개사에게 물건을 내놓을 때 미리 말해 임차료를 선불로 계약하는게 좋다.

9. 전자 세금계산서 발행하기

매달 초 전자세금계산서를 국세청 홈텍스에서 발행하기

10.  매해 1월, 7월 부가세 신고 및 납부하기

10% 부가세는 임대료를 받을 때 다른통장에 따로 모아두기

‘내돈’ 이 아니고 ‘낼 돈’

11.  종합소득세 신고하기

임대소득이 발생한 그 다음 해 5월에 종합소득세를 신고

 

ㅁ 디스코 어플리케이션 활용

네이버에서 물건을 찾고 해당물건지 주소를 디스코에서 검색하면 거리뷰를 포함한 다양한 정보를 알 수 있음.

층별 입주업종, 건물이 지어진 시기, 면적 및 층에 따른 실거래 내역확인 가능

 

ㅁ 등기부 등본 확인하기

채권최고액 확인하고 매매내역도 확인.매도인이 상가 인근에 사는지 연령대는 높은지…등등 대법원 인터넷등기소에서 건당 700원에 열람가능

 

ㅁ 건축물대장 확인하기

정부24에서 온라인으로 열람 및 발급가능

불법건축물여부 확인. 용도확인

 

ㅁ 상가 수익률 및 매매가 계산

상가수익률=[(임대료x12)/(매매가–보증금)] x 100%

매매가=보증금 +[(임대료 x 12 x 100%)/상가수익률]

부동산계산기 어플로도 가능

무대출 수익률로 보수적으로 계산하고 대출이 가능할 경우 수익률은 올라감.

부대비용 : 취등록세 4.6%, 중개사비와 법무비 6%

 

ㅁ 상가매수시 체크

ㄴ. 1층상가

ㄴ. 임차인의 업종이 평수와 잘 어룰리는지

ㄴ. 1-2인 업종에 적합한 소규모 상가

ㄴ. 9-13평 가장 선호 (부동산, 미용실,식당,카페, 떡집, 꽃집, 작은편의점등등 가능업종이 많음)

ㄴ. 파리바게트 위치 주목하기. (인근상가는 평수가 작아도 임대료를 비싸게 받는다)

ㄴ. 무대출 수익률 기준 1층 6%이상, 2층 7%이상일 때 매수(금리인상기에는 수익률 7%이상으로 잡기)

ㄴ. 자기자본 비율 50% 유지 (대출은 매매가의 50%까지만)

ㄴ. 주변에 공실상가가 많은지 꼭 확인 (현재의 임차인이 그쪽으로 이동할 가능성있음)

ㄴ. 관리비가 임차인에게 부담이 되는 금액인지 매수전에 꼭 체크하기 (관리비 =분양면적으로 계산)

ㄴ. 공실리스크 줄이기 위해 임대차가 맞춰진 상가 매수 +권리금이 형성된 상가 매수

ㄴ. 계약만료 4개월전에 미리 연락해서 계약연장여부 확인

ㄴ. 매매가 1억원 전 후 임대료 3-40만원 짜리 상가는 피할 것 (계약연자시 5%인상해도 세금빼면 수익이 별로 없음. 임대료는 적어도 7-80만원부터 시작하는 상가 매수)

ㄴ. 임대료 150미만은 장사가 안되도 임차인이 어느정도 버틸 수 있어 공실률이 낮다.

 

ㅁ 최고의 상권 :공실 X, 수익률 높은지역 (한번 방문해보고 공부해보기)

ㄴ. 노원역 롯데백화점 옆 먹자골목

ㄴ. 안산 중앙동 로데오골목

ㄴ. 안양 범계역

ㄴ. 연신내 먹자골목

ㄴ. 노원역 롯데백화점 맞상가

ㄴ. 상계역 근처 치킨골목

 

ㅁ 건축물 용도

1종 근린생활시설 :생활하면서 필요한 것들 위주

(식품,잡화, 의류,완구등 일용품판매/ 음식.제과등 제조판매/미용,세탁등 위생/은행,병원,부동산등)

2종 근린생활시설 : 있으면 좋고 없어도 그만인 업종

(극장,공연장, 교회,성당, 자동차영업소, 사진관, 일반음식점, 동물병원, 노래연습장, 학원, 테니스,헬스장등)

ð  새로운 업종의 임차인이 들어오면 해당구청 건축과에 용도변경 문의

ð  유흥업종 상가는 취득세 13.4%(일반 4.6%), 재산세 4% (일반 0.2~0.45%)

ð  유흥업종 상가가 내상가에 입점하면 재산세등이 증액되므로 그 부분을 임차인에게 전가시키는 특약을 계약서에 추가하기

ð  경매도 유흥업종이 임차해 있는 상가인지 꼭 확인하기

 

네이버 카페 [살모사의 커피하우스] :양질의 정보를 얻을 수 있으며 관리가 잘 되고있음

 

“무노동소득 200만원은 근로소득 500만원보다 더 가치있다. “